Ипотековед

Как оформить ипотеку?

Если вопросы из предыдущего раздела не вызвали затруднений, вы оценили все риски и точно знаете, как действовать в случае проблем с доходом, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита.

1. Выберите банк

Сравните предложения разных банков. Учитывайте не только процентную ставку по ипотеке, но и другие расходы, например оплату страховок и услуг независимого оценщика. Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи: какими способами можно это делать, много ли у банка отделений и банкоматов, есть ли они рядом с вашим домом или работой.

Уточните, на какую сумму можете рассчитывать, какие документы для этого понадобятся и как быстро вам смогут выдать кредит. Возможно, одного залога недвижимости банку будет мало, и он попросит вас привлечь созаемщиков или поручителей.

2. Выберите недвижимость

Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс затянется, банки могут успеть поменять условия: проценты по кредитам, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита, правила расчетов.

Проценты по ипотечным кредитам зависят от многих условий, в первую очередь от инфляции и ключевой ставки Банка России.

Если раньше банки могли выдавать ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса, теперь они это не делают. Чем больше вы вносите самостоятельно, тем меньше банк рискует. Ведь если вы уже сумели накопить хотя бы 10–15% стоимости недвижимости, вероятнее всего, сможете и дальше дисциплинированно платить по кредиту. Не исключено, что банки в будущем продолжат повышать этот нижний лимит.

Если вы планируете купить в ипотеку строящееся жилье, стоит учесть, что с июля 2019 года это можно будет сделать только через счет эскроу в уполномоченных банках.

3. Подготовьте документы

Стандартный список документов такой:

• паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут)

• копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах

• отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта

• паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость

• или договор участия в долевом строительстве

Банк может потребовать и другие документы, полный список он должен сообщить вам заранее.

4. Заключите сделку

Когда вы и продавец соберете все бумаги, отнесите их в банк на проверку. В большинстве случаев можно отправить копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. Когда эксперты банка проверят всю информацию, с вами и с продавцом согласуют дату сделки, останется только приехать в банк и подписать договор.

Перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку — как минимум на жилье-залог. Если вы решите дополнительно застраховаться от несчастного случая, процент по кредиту будет ниже.

После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку.

5. Рассчитайтесь с продавцом

Дальше идет расчет по сделке купли-продажи. В случае с ипотекой это тоже делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

• Недвижимости;
• Автомобиль;
• Оплата обучения;
• Лечение;
• Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье

Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы

Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Что такое ипотека

Если вы думаете, что ипотека была изобретена недавно, то вы глубоко заблуждаетесь! Ипотека, как финансовый инструмент, появилась ещё в глубокой древности, и с той поры практически не претерпела изменений. А придумали её древние греки, наиболее просвещённая в те времена нация.

Что такое ипотека? Это заём, который выдаётся под залог недвижимого имущества. У греков под недвижимостью понимались земляные наделы. Чтобы обозначить границы поля, принадлежавшего должнику, ставился столб со специальной табличкой, на которой указывались имена кредитора и заёмщика, сумма долга и срок его уплаты. До той поры, пока должник не рассчитается с долгами, с «застолблённого» участка земли ничего вывозить было нельзя. Вот этот столб и назывался ипотекой, а табличка на нём представляла собой что-то типа нашего современного ипотечного договора.

Подобная практика оказалась настолько эффективной и удобной, что вслед за греками её переняли древние римляне, а затем потихонечку ипотека распространилась по всей тогдашней Европе. Наибольшее своё развитие она получила в Германии, где аккуратные немцы максимально усовершенствовали новый финансовый инструмент, придумав для удобства дополнительные правила и условия. Многие из них работают и по сей день.

Первые упоминания об ипотеке в России появились в тринадцатом веке, а в восемнадцатом императрица Елизавета Петровна создала первые ипотечные банки, которые сначала обслуживали дворян, потом купцов и иной зажиточный люд. После революции 1917 года об ипотеке забыли на долгие годы, возродилось ипотечное кредитование только в конце двадцатого века. И если раньше в залог оставляли земли и имения, то в современных реалиях залогом служит любое недвижимое имущество – квартиры, дома, земельные участки.

В качестве массового продукта ипотеку начали продвигать только в 2002 году, до этого её выдавали только избранным клиентам банка, причём под огромные проценты и буквально на несколько лет. Сейчас про ипотеку знает каждый школьник.

Что представляет собой ипотека?

Современное общество разделилось на два лагеря. Одни считают, что ипотека — это отличный способ приобретения собственного жилья, а вторые воспринимают её как кабалу или рабство.

Доля правды есть в каждом суждении. Для большинства людей накопить на собственную квартиру – непосильная задача. Несмотря на то, что современный рынок недвижимости стал доступнее, чем несколько лет назад, уровень цен на квартиры и частные дома остается велик. Именно поэтому от безысходности большинство идут на этот серьезный шаг – ипотечный кредит.

Что такое ипотека

Ипотечный кредит – покупка жилой или нежилой недвижимости за деньги, взятые в долг в банках под залог приобретенного имущества. Т.е. человек не является полноценным собственником, пока не погашен долг перед заимодателем. При длительной просрочке или отказе от погашения задолженности, банк в праве выставить недвижимость на аукцион и вернуть свои деньги за счет продажи имущества.

https://youtube.com/watch?v=Vg7U7KUb3ps

Плюсы и минусы ипотеки

У программы ипотечного кредитования есть свои преимущества и недостатки, которые стоит знать:

Плюсы:

• Доступный способ приобретения собственной жилплощади;
• Иметь в собственности свою квартиру надежнее, чем постоянно искать съемную.

Минусы:

• Высокая процентная ставка, следовательно, и большая переплата по кредиту;
• Большой первоначальный взнос;
• Риск потерять недвижимость;
• Вынужденный длительный срок кредитования;
• Сложность оформления.

Несмотря на то, что государство вынуждает снижать процентную ставку на ипотеку, она все равно остается высокой, по сравнению с зарубежными странами. Например, в Европе средняя процентная ставка равна 2-4% в год.

Многие люди не видят смысла брать ипотеку, ведь выплаты за съемную квартиру меньше, чем выплата по ипотечному кредиту. Они относительно правы, только остается момент, что квартира, приобретённая в кредит, в итоге станет вашей собственностью, а съемная жилплощадь нет.

Социальные программы

Чтобы сделать ипотеку более доступной, существует ряд программ, направленных на облегчение условий кредитования:

• Военная – предназначена для приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке;
• Ипотека на строящуюся недвижимость;
• На строительство собственного дома;
• Ипотека вместе с «материнским капиталом»;
• На приобретение или строительство загородной недвижимости (дача);
• Рефинансирование – направлена на перенесение кредита от одного банка, в другой.

Если вы не подходите ни к одной категории заемщиков, возможно воспользоваться стандартным видом займа. Он предназначен для людей со средним ежемесячным доходом, размер которого минимум в два раза превышает сумму платежа.

Необходимые документы

Для успешного оформления ипотеки необходимо собрать обязательный список документов. Все копии должны быть выполнены по установленному стандарту:

• Заполненная анкета на получение ипотечного кредита;
• Оригинал и копии удостоверения подтверждающего личность заёмщика (паспорт);
• Свидетельство ИНН;
• СНИЛС (свидетельство обязательного государственного пенсионного страхования);
• Свидетельство о рождении детей (при их наличии);
• Документы, подтверждающие образование заемщика (аттестат, диплом и т.д.) – оригинал и копии;
• Для мужчин – копия военного билета или приписного свидетельства о постановке на воинский учет;
• Трудовая книжка;
• Справка, подтверждающая уровень дохода заемщика (2НДФЛ);
• Документы, подтверждающие финансовое состояние – документы на имущество (автотранспорт, недвижимость и т.д.), документы, подтверждающие наличие счетов или ценных бумаг.

Здесь приведен обширный список необходимой документации, но даже он может быть неполным. Каждый банк индивидуально подходит к перечню обязательных документов.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то документов понадобится в разы больше. Но шансы на одобрение выдачи кредита тоже возрастут.

https://youtube.com/watch?v=mJT0C9VKJ94

Критерии выбора ипотеки

Ипотечный кредит оформляется на длительный срок. Стоит грамотно подходить к выбору финансового учреждения и условий кредитования. Условия всех банков примерно одинаковы, но стоит внимательнее подходить к их рассмотрению.

Не стоит надеяться, что в одном банке будет сочетаться и низкая процентная ставка и небольшой первоначальный взнос. Обычно эти факторы взаимоисключающие. Низкая процентная ставка предоставляется при большом первоначальном взносе. В свою очередь небольшой первоначальный взнос возможен только при длительном периоде кредитования.

Брать ипотеку или жить на съемной квартире – индивидуальный выбор каждого. Подойдите грамотно к решению данной задачи, чтобы не пожалеть об этом в будущем.

Что представляет собой ипотека?

Термин «ипотека» появился в древней Греции в VI веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности участками земли должника перед кредитором. Это была разновидность залога, остающегося в собственности должника. Недвижимое имущество под ипотекой стало подразумеваться позднее.

Ипотека в наше время

Ипотека с юридической точки зрения в наше время – это договор залога, по которому кредитор имеет право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества, если должник не выполняет взятые на себя обязательства. В сфере жилья ипотека означает долгосрочное кредитование на приобретение квартиры.

Характерные черты ипотечного кредита

На рынке кредитования есть много предложений и ипотечных программ с разными условиями. Ими являются:

• Первоначальный взнос;
• Срок кредитования;
• Процентная ставка;
• Тип платежа.

Широкий диапазон параметров предоставления кредита дают возможность всем заемщикам выбрать наиболее выгодные условия договора. Ипотека с небольшим сроком выплат и меньшей процентной ставкой выгоднее той, что оформляется на длительное время или с более высокими процентами. Это правило ипотечного кредитования.

Выплаты долга могут быть аннуитетными или дифференцированными. В первом варианте платеж каждый месяц взимается одинаковый. При втором способе оплаты долга суммы постепенно уменьшаются. У обоих видов платежей есть преимущества и недостатки, но большинство банков применяют аннуитетный платеж.

https://youtube.com/watch?v=CyHJe_KtgqU

Кроме этого, банки предлагают клиентам выбрать валюту кредитования. На первый взгляд, по кредиту, взятому в евро или долларах, процент меньше. Но реальная стоимость у всех кредитов одинаковая, так как рассчитывается исходя из прогноза экономической ситуации в стране. Стоимость иностранной валюты часто меняется и потому специалисты не рекомендуют оформлять ипотеку в иностранной валюте. Сделать предсказание на долгосрочную перспективу на валютном рынке невозможно. И выигрыш, и проигрыш могут стать очень серьезными, а рисковать квартирой готовы не все.

Как выглядит на практике ипотека

Банк заключает с клиентом два договора: основной и дополнительный. По основному договору выдается кредит, а по дополнительному составляется договор об ипотеке и берется в залог недвижимое имущество стоимостью выше суммы предоставленного займа.

Имущество по закону РФ остается у заемщика, и он имеет право им не только владеть, но и пользоваться. Стать залогом может квартира, на приобретение которой берется заем или какая-то другая (в том числе дача, гараж или производственное здание предпринимателя). При возникновении задолженности у банка есть право реализовать заложенное имущество в счет погашения собственных затрат или переоформить его на себя.

Ипотечное кредитование помогает многим гражданам решить проблему жилья. Он работает таким образом:

1. Оформление кредитного договора.
2. Покупка жилья с использованием кредитных средств.
3. Заключение договора и его регистрация.
4. Внесение пометки о залоге в банке в свидетельство на право собственности.

Такой вариант устраивает обе стороны кредитного договора. Заемщик получает возможность купить недвижимость, а у банка есть обеспечение залогом в виде данной недвижимости, покрывающее риски кредита. Ипотечный кредит выгоднее необеспеченного займа наличными, так как сумма выдается большая, на длительный срок и с меньшими процентами.

Портрет заемщика

Ипотека по основанию может быть разной:

1. В силу договора;
2. В силу закона;
3. В силу судебного акта.

Законом предусмотрены первые два вида ипотеки. Ипотека в силу договора появляется после заключения между двумя сторонами соглашения. Это означает, что у кредитора есть преимущественное право удовлетворить свои денежные требования. Такая ипотека может возникнуть в любое время по желанию сторон договора.

https://youtube.com/watch?v=BYXX7BWM2Pk

На основании закона в обстоятельствах в отношении к определенному имуществу возникает ипотека в силу закона. Приобретенное право собственности на жилье с использованием денежных средств, предоставленных банком, означает возникновение ипотеки на это имущество в силу закона.

По требованию кредитора в отношении имущества должника на основании судебного акта появляется ипотека в силу судебного акта. Этот вид закреплен во французском судебном законодательстве.

Литература

Нормативно-правовые акты

• Конституция Российской Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
• Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32.
• Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.
• Семейный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.
• Гражданский процессуальный кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.
• Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31
• Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» — Российская газета от 19 марта 2004 года. № 50.
• Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369.
• Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.
• Приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская газета. 22 сентября 2006 года. № 401. (утратил силу).
• Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.

Специальная литература

• Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).
• Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. — 85 с.
• Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.
• Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. — 131 с.
• Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса  : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10
• Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).
• Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России :  : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.
• Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека  : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05
• Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.

Судебная практика

Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. Абрамов В. А. — 5-е издание., доп. — М.: Ось-89, 2008. — 256 с (серия De jure)

Периодические издания

• Бабкин Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус, 2002, № 1.
• С. А. Бабкин Про ипотеку. — Взгляд. — 2006. — № 12
• Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. — 2003. — № 2.
• Козырин А. Договор об ипотеке / Бизнес-адвокат. — 1998. — «18
• Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Российская юстиция. — 2003. — № 12

Социальные программы

Помимо стандартных ипотечных продуктов, банки предлагают социальные программы. Некоторым категориям граждан государство предоставляет возможность взять ипотеку на льготных условиях. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки, воспользовавшись которым купить жилье смогут:

• молодые семьи;
• малоимущие граждане;
• военные;
• семьи, у которых есть материнский капитал.

Социальный ипотечный кредит по регионам

В отдельных регионах разрабатывают программы для социально незащищенных категорий граждан, которые не могут самостоятельно купить себе квартиру или дом. Рассчитывать на получение ипотеки с привлечением государственных средств могут только те граждане, у которых в собственности нет никакого имущества либо имеющаяся у них недвижимость находится в доме, который признан ветхим жилым фондом. Такие люди могут жить в квартирах, принадлежащих муниципалитету, или арендовать жилье у других физических лиц.

Участвовать в программе вправе те люди, которые получили официальный статус малоимущих. Для получения социальной ипотеки необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что гражданин нуждается в улучшении жилищных условий. Он должен стоять в соответствующей очереди в муниципалитете.

Льготный ипотечный кредит для малоимущих.

Льготный кредит оформляется при условии, что государство возьмет на себя обязательства по частичной компенсации процентов по кредиту. После получения соответствующей справки можно обращаться в банк для получения ипотеки. Оформляется она по стандартной схеме.

С привлечением материнского капитала

В соответствии с федеральным законодательством семьи, в которых родился второй ребенок, вправе рассчитывать на материнский капитал. Средства нельзя обналичить, их можно использовать в качестве . Если ипотека была оформлена раньше, то за счет капитала можно частично погасить задолженность по данному кредиту.

При его использовании недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних.

Молодая семья

Молодая семья может получить ипотеку на покупку недвижимости.

Ряд кредитных организаций принимает участие в государственной программе «Молодая семья». По данной программе взять кредит могут граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и соответствуют таким требованиям:

• возраст до 35 лет;
• зарегистрированный брак и/или наличие детей;
• достаточный уровень официального дохода (допускается привлечение созаемщиков).

Семейная ипотека под 6%

Россияне, которые в период с 2018 по 2022 г. решат родить или усыновить 2 или последующего ребенка, вправе оформить «детскую» ипотеку. Деньги предоставляются только на приобретение квартиры в новостройках либо на рефинанисирование ранее оформленного ипотечного займа.

По условиям программы семьям, в которых родился 2, 3 или последующий ребенок, государство частично компенсирует проценты по кредиту. Ранее компенсация предоставлялась временно на срок 3, 5 или 8 лет в зависимости от количества рожденных детей, с 2019 года льготная ставка действует весь период кредитования.

Деревянная ипотека

С апреля 2018 г. россияне могут приобрести или построить недорогие экологически чистые дома из дерева за счет кредитных средств. Вначале планировалось, что действовать программа будет до конца ноября 2018 г., но затем ее решили продлить до 2020 г. Распространяется указанный вид ипотеки не только на частные домовладения, но и на квартиры, расположенные в деревянных домах. По условиям программы переплата снижается на 5%, эту сумму компенсирует государство при условии, что клиент взял на покупку не более 3,5 млн. руб.

Ипотека на постройку экологически чистого дома.

Ипотека для военных

Каждый военнослужащий вправе стать участником накопительной ипотечной системы (НИС). Это программа, в соответствии с которой военнослужащему по контракту, который заявил о желании стать участником НИС, государство ежегодно на счет перечисляет установленную сумму. В 2019 г. она составляет 280 тыс. руб.

По условиям военной ипотеки, заемщиком может стать военнослужащий возрастом 22-45 лет. Максимальная сумма, которую может потратить участник НИС – 3 млн. руб. Если военнослужащий хочет приобрести более дорогостоящую недвижимость, то разницу он должен будет компенсировать за счет личных накоплений.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Какие документы требуются для подачи первоначальной заявки

Как правило, набор документов стандартный у всех банком, но бывают отличия:

• паспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (как ее заполнить, подскажут консультанты в банке);
• военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет (требуется не во всех банках, поэтому надо узнать, можно ли без него обойтись);
• свидетельство о рождении детей (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (по программе «Молодая семья»).

Если планируется использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, дополнительно нужны будут государственный сертификат на право его получения и справка из пенсионного фонда об остатке суммы капитала.

Ипотека жилых помещений с государственной поддержкой требует изучения правил оформления не только со стороны банка, но и со стороны государства, поэтому относится уже к другой теме. Просто нужно иметь в виду наличие таких программ и интересоваться ими в банке. К примеру, если я приобретаю квартиру с использованием средств регионального материнского капитала, могу ли я это сделать? Программ много и перечислять их все нет необходимости. О них мы подробно рассказали в другом посте.

Если за кредитом обратился индивидуальный предприниматель, потребуется следующий пакет документов:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации ИП;
• налоговая декларация по форме 3-НФДЛ (по упрощенной форме налогообложения за последний налоговый период, по вмененной – за последние 2 периода);
• свидетельство ИНН;
• лицензия на осуществление отдельных видом деятельности, подлежащих обязательному лицензированию (при наличии).

Кроме официального дохода, для расчета кредита можно использовать дополнительные, но только из официальных источников. Это могут быть доходы от:

• аренды квартиры (подтверждается договором аренды и декларацией 3-НДФЛ);
• работы по совместительству (трудовой договор и справка о доходах);
• интеллектуальной собственности (3-НДФЛ);
• ежемесячных денежных выплат от государства (справка от госоргана) и прочие.

Пенсионерам также дают ипотеку. По определению они не могут предоставить подтверждение трудовой занятости (если они, конечно, не работают). Им достаточно предъявить справку из пенсионного фонда с размером пенсии за последние 6 месяцев. Этот документ одновременно является и подтверждением статуса пенсионера, и подтверждением дохода.

Какие документы требуются на объект недвижимости

Конкретный список банки предоставляют сами после одобрения первичной заявки на ипотечный кредит. В общем виде он выглядит так:

• свидетельство о праве собственности продавца на объект или выписка из реестра недвижимости;
• документ-основание для передачи недвижимости в собственность продавца (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и прочее);
• при покупке доли требуется нотариально заверенный отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• нотариально заверенное согласие супруга/ги продавца на продажу;
• если хотя бы одна из долей оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки (дети сильно замедляют процесс оформления сделки, поэтому надо быть внимательным);
• отчет о рыночной стоимости недвижимости (лучше заказывать у аккредитованных банком оценочных компаний);
• подтверждение наличия первоначального взноса от заемщика (выписка со счета в банке, расписка от продавца).