Что такое обременение на квартиру?

Что такое обременение на жилое помещение

Оно предполагает определенные юридические ограничения действий владельца недвижимого объекта. При этом собственник не вправе осуществить реализацию жилья, не согласовав такие действия с заинтересованными лицами.

При покупке такого жилья к новому хозяину переходят и ранее возникшие обязательства. Факт существующих ограничений отражается в свидетельстве о переходе права.

Они применяются в пользу какого-либо субъекта, который заинтересован в сохранении такого статуса длительное время, так как ему поступает от этого определенный доход. Право ограниченного распоряжения квартирой не позволяет собственнику свободно продать её.

Особенностью обременительных мер в отношении жилых помещений является их предназначение. Они могут использоваться только для проживания граждан. Но существуют таких ограничения, когда владелец недвижимости не вправе не только реализовать её, но и не может жить в ней.

Как не стать жертвой мошенничества при приобретении квартиры с обременением вы можете узнать в этом видео:

Законодательное регулирование

В соответствии с положениями гражданского законодательства, любые ограничения правомочий собственника возникают в силу требований нормативных актов или в связи с судебным решением.

В нормативно-правовую базу входят:

• Гражданский, Налоговый и Жилищный кодексы;
• ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Наложенные обременения, так же как и права на объект, необходимо регистрировать в установленном порядке. После их оформления в Росреестре вступают в силу ограничения действий, связанные с:

• Любое распоряжение жилым помещением возможно только после получения согласования субъектом, в пользу которого оно определено, либо с их снятием;
• Отмена обременений производится с устранением причин их возникновения;
• Сведения о них заносятся в единый реестр прав, поэтому претендент на продаваемое жилье может оценить все риски, связанные с его приобретением.

В соответствии с положениями статьи 460 ГК РФ, продавец реализуемого объекта должен гарантировать отсутствие обременений на него или должен предупредить приобретателя о их наличии.

Виды обременений

Ограничение прав может выражаться в:

1. Залоге. Квартира, приобретенная в ипотеку, не может быть продана до окончания выплаты задолженности без разрешения банковского учреждения. При этом кредитор вправе устанавливаться любые условия по использованию помещения.
2. Аресте. Может производиться по решению суда, когда существует спор в отношении недвижимого объекта и существует вероятность, что он будет продан.
3. Аренде. Наниматели, при заключении соглашения, не получают прав на недвижимое имущество, но могут жить там до тех пор, пока не истечет договорной срок. Если арендованное жилье удастся продать, то новый владелец не вправе выселить жильцов до окончания его срока. Как заключить договор посуточной аренды квартиры — пошаговая инструкция и образец соглашения содержатся тут.

4. Наличии зарегистрированных лиц. При переходе права собственности на жилье, все проживающие должны сняться с учета по данному адресу. Иногда возникают ситуации, когда прежние владельцы отказываются это сделать. Решить такую проблему можно в судебном порядке.
   Но существуют такие категории граждан, которых выписать невозможно, так как их права на жилплощадь охраняются законодательством. Это несовершеннолетние дети, инвалиды и пожилые люди. Они останутся на жилплощади даже в том случае, если не являются её собственником. Если их все же выписать незаконно, то их права будут восстановлены в суде.

5. Пожизненная рента квартиры. Квартиру, в которой проживает её получатель, нельзя продать или подарить без его согласия. В чем заключаются преимущества и недостатки договора пожизненной ренты недвижимости — читайте здесь.
6. Аварийности дома. В здании, подлежащем сносу, невозможно продать жилплощадь.
7. Сервитуте. Существуют случаи, когда квартиру используют люди, которым она не принадлежит. Для того, чтобы распорядиться ею, потребуется получить их согласие.

Подводные камни покупки квартиры с обременением

Покупая жилье с имеющимися ограничениями по использованию, возникают риски, которые могут привести к непредвиденным последствиям. Поэтому до заключения сделки стоит провести проверку на наличие обременений.

Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРН, в которую входят сведения о них. Помимо этого, в документе указывается владелец квартиры и основания приобретения им права собственности.

Какие виды обременений существуют?

Как снять арест

Регистрация обременения на квартиру – процесс достаточно простой.

То есть, если при продаже квартиры в рассрочку продавец наложил обременение до выплаты всей суммы, то после благополучного исхода нужно попросить продавца, чтобы он сходил в Регпалату и подтвердил, что причин для обременения больше нет.

Что делать, если автор обременения не хочет идти и писать соответствующее заявление? Или если он умер? Тогда открывается прямая дорога в суд.

Суды по снятию арестов обычно быстро и положительно решаются – важно лишь предоставить полные доказательства по делу. В исковом заявлении упоминается причина обременения и прикладывается копия заявления для Росреестра

По содержащимся в нём данным и нужно предоставлять доказательства.

Ещё один путь снятия ареста – разговор с кредитором или судебными приставами. Если новый должник не скрывается и может открыто объяснить причины накопленных долгов и сроки их погашения, к нему обязательно будет лояльное отношение!

Как снять обременение с квартиры

В зависимости от вида наложенных ограничений по использованию жилья, они могут быть сняты:

1. Учитывая, что арестованная недвижимость получает свой статус по решению суда, то и снимается арест с санкции судебного органа. Как правило, это результат просрочек по кредитам, накопления долговых обязательств, судебных споров о разделе либо причинении вреда имущества. С устранением причин возникновения таких ситуаций, суд снимает ограничения.
2. Квартиры, обремененные проживанием в них участников договора ренты, считаются под такими ограничениями до момента смерти законного владельца и могут быть сняты только после такой даты. Кроме того, здесь стоит учитывать тот факт, что такие сделки, при всей своей привлекательности, очень опасны с юридической стороны. Часто такие сделки опротестовывают наследники, а также пожилые люди склонны менять своих первоначальные решения.
3. С объекта, находящегося в доверительном управлении, владелец которого значительно ограничен в правах, но при этом ему выплачивается соответствующее вознаграждение. Особенности аннулирования будут, в этом случае, находиться в зависимости от условий, на которых было заключено соглашение. Если это бессрочный период – то использование жилья прекращается по договоренности между сторонами, когда установлен срок – с его наступлением.
4. С арендованной жилплощади, переданной по договору найма, с истечением срока его действия (например, при договоре аренды квартиры между физическими лицами).

Особенности снятия обременения после выплаты ипотеки

Основная часть квартир, имеющих ограничения в их использовании, приобретается на кредитные средства финансовых организаций. И обременение сохраняется на период, пока не будет полностью погашена задолженность по кредиту. Когда сумма выплачена, можно начинать документальное оформление.

Процедура проводится в территориальном подразделении Росреестра, где регистрировался залоговый договор. Для этого потребуется:

1. Выяснить, какие документы понадобятся для снятия ограничений, так как в зависимости от региона их список может отличаться.
2. Заполнить заявление о снятии ограничений с квартиры и собрать необходимую документацию.
3. Обратиться в кредитную организацию и заказать:

• Письмо о полном погашении ипотечных обязательств по займу;
• Закладную о погашении задолженности и акт передачи соглашения о залоге;
• Доверенность банка о представлении его интересов заемщиком.

Образец заявления на снятие обременения с квартиры.

Документы могут готовиться финансовым учреждением около двух недель, поэтому запросить их нужно заранее.

1. Полученные бумаги и заявление сдать в Росреестр. Помимо этого, заявителю необходимо представить паспорта всех собственников жилья, а также правоустанавливающий документ.
2. Рассмотрение занимает не более трех дней. При соблюдении требований законодательства, регистрационная служба аннулирует запись об обременениях. Собственником может быть получена выписка без записи об ограничениях. Для этого потребуется уплатить госпошлину.

Такой платеж осуществляется только за выдачу выписки из единого реестра. Снятие обременения производится безвозмездно.

Образец выписки об отсутствии обременений недвижимости.

Как аннулировать обременения при помощи Сбербанка

Существует упрощенная процедура аннулирования записи о существующих ограничениях с участием крупнейшего банка страны. Для этого необходимо:

• Посетить в отделение финансовой организации, взяв с собой паспорт и ипотечный договор:
• Подготовить заявление;
• Получив уведомление сотрудника банка, сдать в МФЦ соответствующую заявку.

Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности?

Обременение можно описать так:

собственник не может свободно, по своему желанию совершать некоторые действия относительно своего имущества,

Например:

• использовать по назначению,
• продать,
• сдать в аренду,
• переоборудовать.

Такое ограничение действий владельца всегда устанавливается в пользу иного лица или лиц, а не просто так абстрактно.

Лицо, в чью пользу обременена вещь, как правило, заинтересовано сохранить такое положение как можно дольше, так как получает с этого выгоду.

Про обремененное имущество можно также сказать, что оно обременено правами третьих лиц.

Если правами третьих лиц обременена квартира, то есть жилое помещение, то действует такое же правило: собственник не может свободно распорядиться ею.Особенность обременения жилых помещений заключается в том, что они предназначены для проживания, то есть для удовлетворения жизненно важных потребностей граждан.

Обременение может носить такой характер, что собственник не вправе не только продать квартиру, но и жить в ней.

Согласно закону собственник по своему усмотрению:

• владеет имуществом,
• пользуется;
• распоряжается им.

Эти полномочия в той или иной степени могут быть ограничены как по желанию собственника, так и против его воли. Если гражданин не может свободно осуществлять хотя бы одно из правомочий в отношении своего имущества, считается, что это имущество обременено.

Виды обременения

Условно можно выделить два вида обременений:

• договорное (добровольное),
• внедоговорное (принудительное, законное).

Договорное обременение возникает в силу договора, когда вещь передается в пользование, например:

• аренда;
• ссуда;
• наем;
• хранение.

В этих случаях собственник ограничен в своих действиях, так как имущество даже не находится в его владении; оно у арендатора, ссудополучателя, нанимателя или у хранителя. Но в этом случае собственник сам поставил себя в такие условия.

Он вправе продать или подарить или обменять вещь, которая находится у контрагента по договору, но, согласно, действующему законодательству, договорные отношения сохранятся для держателя вещи на тех же условиях до конца действия контракта. Переход права собственности к другому лицу не влечет автоматическое прекращение договорных отношений.

Законное обременение

Законное обременение в следующих ситуациях.

1.Залог. Распространенное обременение. Кроме того, залоговые отношения возникают как в силу договора, так и в силу закона

Важно помнить, что залог – это мера, которая обеспечивает исполнение обязательства. Если нет обязательства, например, вернуть долг, то нет и залога

Законный залог возникает тогда, когда покупатель не полностью оплатил покупку, до тех пор, пока покупка не оплачена до конца, вещь находится в залоге у продавца. То есть, пространственно покупка может находиться и у покупателя, но распорядиться ей он не может, так вещь обременена залогом.

Договорный залог, как правило, оформляется вместе с кредитным договором. В договоре залога прописываются характеристики вещи, данные залогодателя и залогодержателя.

2. Сервитут. Такое ограничение прав собственника заключается в следующем. Собственник «терпит» и не мешает другим лицам пользоваться своим имуществом в строго определенном объеме. Самый распространенный случай, когда сервитут устанавливается на земельном участке. Цели могут быть различные:

• доступ к линии электропередач,
• проход к газопроводу,
• проход к водному объекту (озеру, реке).

Сервитут привязан к объекту.

3. Жилое помещение может быть обременено жилищными правами следующих лиц.

• Отказополучатель. Это гражданин, которому наследники должны предоставить из наследственной массы в пользование жилье. Он имеет право, но не обязать, зарегистрироваться в этом помещении по месту жительства. Период пользования может быть определен в завещании или может быть равен периоду жизни.
• Рентополучатель. Как правило, пожилой человек, который отдает свою квартиру в обмен на уход содержание, имеет право прописаться в таком жилье и жить в нем до смерти.
• Бывший член семьи собственника жилого помещения. Человек, который отказался от участия в приватизации жилого помещения в пользу других лиц, имеет право жить в этом помещении бессрочно.
• Наниматель по договору коммерческого найма может пользоваться жилым помещением столько, насколько заключен договор.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Ограничения при аресте имущества

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (, , и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями , , и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
2. Стороны собирают пакет  документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2020 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через .
4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям , после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.

Документы для Росреестра

Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к .

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению  прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

• копии паспортов заявителей;
• минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
• документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
• при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
• квитанция об уплате госпошлины.

Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

Переход обременения к новому собственнику

Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:

• Согласно ст. 38  от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
• В соответствии со , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
• Как утверждает , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.

Обременение: определение и виды

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) собственник имущества наделяется правами:

• владения,
• пользования,
• распоряжения.

Отсюда и выделяют основные виды обременений:

1. Ипотека. Мы много уже писали об этом. Напомню еще раз. До тех пор, пока вы полностью не погасите долг перед банком, купленный в кредит объект недвижимости будет находиться в залоге. Это значит, что вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, только с разрешения кредитора.
2. Сервитут. Чаще всего этот термин применяется к земельному участку и означает ограниченное право пользования объектом. Например, правом проезда через соседний участок, доступа к инженерным коммуникациям или их строительства.
3. Доверительное управление. Это может быть передача квартиры в пользование и обслуживание другому человеку после отъезда собственника за границу. При этом управляющий не имеет право на какие-либо сделки с чужой недвижимостью.
4. Опека. Рассмотрим наиболее распространенные примеры использования этого обременения. Заключение договора ренты, по которому человек берет на себя обязательства по содержанию пожилого владельца и его недвижимости в обмен на возможность после его смерти получить квартиру в собственность и стать ее полноправным хозяином. Другой пример – это владение собственностью несовершеннолетним. В этом случае продажа возможна только с разрешения органов опеки при выполнении ряда условий.
5. Аренда. Это обременение возникает в том случае, если собственник официально заключил долгосрочный договор аренды помещения, а потом решил его продать. Арендатор имеет полное право пользоваться объектом даже после смены собственника.
6. Арест. Может быть наложен судом или судебными приставами. В этом случае собственник ограничен в распоряжении своей квартирой или домом до тех пор, пока не выполнит требования взыскателя. Например, не погасит кредит, не возместит причиненный вред физическому или юридическому лицу и др.

Обременение может быть наложено на аварийные объекты, которые подлежат сносу в ближайшее время. Действуют особые условия по недвижимости, представляющей культурную и историческую ценность. Вы не сможете продать их, изменить без согласования внешний облик, реконструировать, отремонтировать и т. д.

Все перечисленные обременения регистрируются в том же порядке, что и право собственности. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обязательно указан вид наложенного обременения.

Купить или продать квартиру, дом или участок с обременением можно. Правда, не со всеми его видами. Процедура купли/продажи потребует дополнительных действий со стороны владельца и покупателя. Но иногда стоимость объекта стоит того, чтобы потратить на оформление немного больше сил и времени.

Как я уже упоминала выше, обременение может наложить и сам собственник недвижимости. Например, когда он хочет ограничить право других лиц распоряжаться своим имуществом через мошеннические схемы. Для этого надо в Росреестр или в МФЦ предоставить документы, доказывающие необходимость такой процедуры.

Суть наложенных ограничений

Пришло время разобраться в составе и характере возложенных на имущество ограничений

Для будущих собственников особенно важно, чтобы обременение на купленную квартиру не испортило впечатлений от покупки

Как мы уже выяснили, ограничения могут носить разный характер, в зависимости от оснований, на которых они возникают. В большинстве случаев (ипотека, арест, рента) ограничения затрагивают распорядительные права собственника – пока с квартиры не снято обременение, он не может продать жилье, подарить его или иным образом передать право собственности на него.

Если ограничение возникло в силу договора, распоряжение имуществом осуществляется по согласованию с заинтересованным лицом.

Если речь идет об аресте, право собственности ограничивается однозначно – реализовать распорядительные права невозможно до полного погашения долга и снятия ареста. Затем приставы будут решать, что делать дальше с недвижимостью.

Аренда – принципиально иной случай. Она не касается права собственности, потому владелец волен распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В то же время он ограничен в праве владения и пользования недвижимостью, ведь оно на возмездной основе передано арендатору.

Аналогичный подход требуется и при доверительном управлении – ограничения касаются объема прав, переданных управляющему.

Интересен вопрос, возможна ли приватизация квартиры с обременением. Можно приватизировать жилье, находящееся в муниципальном жилом фонде и занимаемое гражданами на условиях социального найма. Наниматели жилья, не будучи его собственниками, не имеют распорядительных прав до момента приватизации и могут лишь пользоваться таким жильем в целях проживания.

Такой социальный наем сам по себе является обременением права собственности владельца: государства, муниципалитета. Тем не менее это обременение не является препятствием для приватизации, а, скорее, основанием для нее.

Как узнать об обременении

Перед тем, как купить квартиру, лучше всего иметь достоверную информацию о юридической чистоте сделки. Для того, чтобы узнать, не наложено ли какое-то ограничение на действия с квартирой, необходимо обратиться в организацию, которая эти обременения накладывает. В нашей стране все сведения о возможных обременениях хранятся в ЕГРН, а доступ к этому хранилищу данных есть у Росреестра.

Вы можете обратиться в эту организацию онлайн или при личном присутствии. Подобные сведения может предоставить МФЦ, но в последнем случае вы получите информацию на несколько дней позже, чем могли бы.

Сведения онлайн выдаются быстро и бесплатно:

сайт Росреестра дает краткую справку с информацией об объекте и его обременениях. Правда, бывают случаи, когда эта информация не совпадает с реальностью. Невероятно, но факт – такое случается. Поэтому достовернее всего будет информация, представленная на бумажном носителе с подписью специалиста и печатью организации.

Бумажный носитель вы не получите в течение часа, как это можно устроить с электронным. Обычно его выдают в первые сутки-трое после запроса. Если заявление поступило через МФЦ, то срок выдачи может увеличиться до недели. Зато у вас на руках будет достоверная информация. И за выдачу сведений на бумажном носителе придется оплатить госпошлину.

Сведения о наличии/отсутствии обременения указываются в выписке в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если ограничения присутствуют, то здесь указываются дата и номер документа, которым оно накладывается, основания для обременения, и сведения о лице или об организации, в чью пользу действует ограничение.

Если же квартира чиста, вместо всех указанных выше данных в документе будет присутствовать фраза «не зарегистрировано».

Виды обременений

Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.

Ипотека

Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора

Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.

Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:

• постройке жилья за счет кредитных средств;
• получении кредита под залог квартиры;
• передаче квартиры в ренту.

Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.

При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.

Передача квартиры во временное пользование нанимателю

При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.

Внимание!

И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.

Установление сервитута

На практике существует несколько его видов:

• частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки;
• публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.

Доверительное управление жильем

По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.

Рента

Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:

• предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника;
• производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера;
• производить уборку помещений квартиры;
• осуществлять постоянный уход за прежним собственником.

В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.

Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.

Как проверить, наложен ли арест на земельный участок?

Обременение опекой

К данному виду прибегают для защиты прав собственности несовершеннолетних. Запрет на продажу квартиры устанавливают органы опеки и попечительства. Без получения согласия данного органа продать квартиру, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, нельзя.

Единственный способ получить согласие на отчуждение такого жилья – приобрести на имя несовершеннолетнего собственника другое, аналогичное жилье.

Арест квартиры

Осуществляется по решению судебных органов. Например, по производству в уголовном или гражданском порядке.

Отдельно следует отметить обременения, которые накладываются на квартиру, которая находится в доме, признанном памятником архитектуры или истории.

Запомните! Без получения согласия соответствующих органов произвести наружный ремонт или внутреннюю перепланировку не получится.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены

Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.